木質系の戸建て住宅の耐用年数は、一般的に３０年といわれていますが、住みかえ支援制度を活用して借り上げる家は、制度利用対象年齢（５０歳以上）からすると建築後３０年前後の中古住宅が多いと考えられます。従って、建築後３０年を超えた木質系の住宅のメンテナンスがとても重要になってきます。そこで、建築後３０年を超えた木質系の住宅に住み続けるためのメンテナンス項目と費用を解説します。
通常の住宅メンテナンス表は３０年を基本として作成してあります。住宅は建築工により木質系、鉄骨系、コンクリート系と別れ、それぞれの耐用年数も分かれてきます。コンクリート系は堅固な住宅とされ、耐用年数も５０年、６０年と長持ちします。一方、木質系は主要構造部分が木であり、コンクリート系に比して耐用年数もおおよそ３０年と短くなっています。
木質系住宅の耐用年数３０年というのは平均値の事で、個々の住宅を取り上げると、立て替えまでの期間は様々です。地盤がしっかりした高台に位置する住宅等は、メンテナンスが定期的に行われていれば、３０年どころか、４０年、５０年と住み続ける事が可能です。
しかし、地盤が軟弱で湿気の多い所に建てられた住宅は、痛み具合が通常の住宅に比較して早い事が想定されます。軟弱地盤で、湿気の多い所に建築された住宅の場合は、住宅の傷み具合について専門家に定期的にチェックしてもらい、問題発生以前からはやや早めの対策を講じておく必要があります。住宅を３０年以上住み続けるようなするためには、通常のメンテナンス表の各項目に関して、定期邸な費用投下を行うと同時に、新たに次のような点についてのメンテナンス意識も必要になります。
- 構造検査
住宅が長持ちするか否かは骨格に当たる構造がしっかりしている事が大切です。建築基準法でいう主要構造部とは壁、柱、梁、屋根、階段をいいますが、それに基礎、土台、外壁を加えた部分は住宅にとって大切な部分で、この部分がしっかりしていることが大切です。
築後年数も３０年を過ぎる頃から、こうした構造部分の点検を念入りに行い、点検の結果必要なメンテナンス必要項目については、都度対応をする事が住宅を長持ちさせる条件です。
構造関連の点検は３０年過ぎたら５年ごとに行い、専門家のアドバイスを受け、都度メンテナンスを行う事が大切です。なお専門家についてですが、ハウスメーカー等の住悪営業をメインとしている会社にアドバイスを受けるより、最近では検査を専門とする機関も置く存在しますので中立な立場からのアドバイスを受ける事をお勧めします。
住宅販売を目的とした会社では当然販売に重きを置く事から、３０年以上経過した住宅は、立て替え候補として営業目標とされておりますから、アドバイスより立て替えにどうしても話が偏りがちになります。
なお、出来れば一軒の住宅を長くメンテナンスする観点から住宅のメンテナンスを依頼する会社は、長いおつき合いを前提に良質で、信頼の置ける特定会社を指定しておいた方がよいと思います。
- 屋根の葺き替え
主要構造部である屋根は、厳しい自然と対峙する住宅にとって大切な箇所です。築後１５年経過した時点で屋根の点検、場合によっては屋根の葺き替えの検討をすべきでしょう。１５年で屋根の葺き替えを行ってきて、さらに１５年後の築後３０年の時点においては、屋根材の劣化等を考え、再度屋根の葺き替えを検討すべきであると思っています。
３０年経過した時点においては、屋根材の変更も含めて考えてみたらよいでしょう。その理由は長年同じ屋根材でいるよりも、屋根材を変える事による、住宅の外観の変化をもたらすという事が一点です。さらに３０年経過しているという事は、耐震性の観点から、出来るだけ屋根を軽くしておいた方が良いというのが２点目です。屋根材の変更にかかる費用は屋根の葺き材、工事の範囲にもよりますが１５０万円から２００万円の範囲の費用が目安です。以後、１０年ごとに屋根の点検を行い必要なメンテナンスを行うべきでしょう。
- 外壁
次に外壁です。屋根同様外壁も厳しい自然と対峙する場所であると同時に、家の美観、価値を表す大事な場所です。モルタル葺きの外壁の場合、定期的に葺き替えを行うというメンテナンスを行います。モルタル壁の家にお住まいの方で、定期的なメンテナンス費用もかかるし、面倒くさいという事で、外壁材をサイディングに変更する例もあります。
築後３０年を迎えさらに長持ちさせるために、外壁材を変更して、気分一新を期す住まい方もあります。屋根同様外壁につきましても、３０年を超えたら、１０年ごと外壁の点検を行いメンテナンスの助言を得た方がよいでしょう。
なお、長い期間存在する住宅の例として、農家等の古民家があげられます。古民家は建物の構造が太く丈夫で、１００年以降経過した住宅も珍しくありません。構造を生かし、古くなった設備類のメンテナンスを定期的に行えば、快適な生活が十分に行えます。古民家を大がかりにリフォームする例は最近のリフォームブームで多く見られます。費用面は大がかりなリフォームの場合で２０００万円から５０００万円と内容、規模により大きく開きがあります。
